原告訴稱

賈某斌向本院提出訴訟請求：1.請求解除原告賈某斌與宋某玲之間就北京市昌平區A號的借名買房合同；2.請求判令被告宋某玲和吳某輝向原告退還購房資金共計620167.53元；3.請求判令被告宋某玲和吳某輝賠償房屋增值損失6881448元；4.請求判令被告宋某玲和吳某輝按照每個月10000元的標準承擔2019年8月19日至2022年9月29日期間的房屋占有使用費378996.21元。

(資料圖片僅供參考)

事實和理由：原告與被告吳某輝系親戚關系，二被告系夫妻關系。由于原告計劃在北京市昌平區天通苑小區購買房屋用于辦公和居住。但由于原告沒有北京市昌平區的戶口，無法直接以個人名義購房，遂與二被告商議后口頭決定，原告以被告宋某玲的名義購買經濟適用房一套，該房屋涉及的全部費用由原告承擔，房屋歸原告所有。

2002年5月，原告以被告名義購買了北京市昌平區A號房屋一套，購買該房屋涉及的首付款、按揭貸款、土地出讓金、產權登記代辦費、公共維修基金等全部費用均由原告實際支付。涉案房屋交房后，原告于2002年6月底，將房屋裝修完畢，并于2003年初入住至今。2018年年初，被告吳某輝分配到經濟適用房，已選定房號待領取新房鑰匙，但按照政策，購房人或配偶已購買過軍隊、地方房改房，應退還原單位開具《騰退證明》后，方可辦理經濟適用房領鑰匙手續。二被告為了其個人利益，未告知原告，更未經原告同意的情況下，向北京市住房保障辦公室提出申請，要求回購涉案房屋。

2019年7月26日，北京G公司與宋某玲簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，回購了涉案房屋，回購價格僅為63.1601萬元，而事實上涉案房屋當時的市場價格為600萬元左右。2019年8月15日，涉案房屋登記在了北京G公司名下，該公司隨后向北京市昌平區人民法院提起訴訟，該法院作出判決書判令原告將涉案房屋騰退給北京G公司，并自2019年8月19日起至實際騰退之日止，支付房屋占有使用費。

原告不服一審判決，提起上訴。在該案件審理過程中，原告以宋某玲和北京G公司為被告，提起了合同無效之訴，北京市昌平區人民法院出具了判決書，雖然法院駁回了原告請求確認宋某玲和北京G公司之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效的訴訟請求，但是法院認定“宋某玲申請有關機構回購案涉房屋，系滿足其個人目的，從而獲得巨額利益；同時其明確知悉案涉房屋為賈某斌借其名義購買，其申請回購的意思轉移案涉房屋物權，獲得部隊配售經濟適用房物權；宋某玲之真實意思系以損害賈某斌權益而使自己獲得巨額利益，顯屬惡意。”

2019年8月，二被告開門撬鎖，強行進入涉案房屋。原告為了維護自己的合法利益，得知相關情況后，遂向北京市昌平區人民法院提起訴訟，該法院作出的判決書已生效，判決原告賈某斌與宋某玲之間就北京市昌平區A號房屋的借名買賣合同有效。原告認為，二被告為了獲得軍隊分配房屋的巨額利益，在明知案涉房屋系借名買房、真正權利人是原告的情況下，仍然惡意申請向關部門回購了涉案房屋，由此給原告造成了巨大的損失。現該借名買賣合同已經無法繼續履行，原告請求解除該合同，并由二被告承擔賠償責任。請求人民法院在查明事實的基礎上，依法支持原告的訴訟請求。

被告辯稱

宋某玲、吳某輝辯稱，一、吳某輝與賈某斌之間沒有借名買房的合同關系。根據北京市昌平區人民法院判決書的認定，吳某輝與賈某斌之間不存在借名買房的合同關系，故賈某斌訴請吳某輝承擔相關法律責任沒有事實和法律依據；二、關于解除合同。宋某玲與賈某斌之間事實上并沒有形成借名買房的合意，所謂的借名買房是為了解決賈某斌冒用宋某玲名義買房導致吳某輝不能購買部隊經適房的問題，是答辯人與被答辯人商定的向組織反映情況時的說法。因生效判決確認宋某玲與賈某斌存在借名買房合同關系，對于賈某斌請求解除所謂的借名買房合同，宋某玲不持異議；

三、關于被答辯人訴求的損失。1.對于案涉房屋的回購完全是答辯人執行所屬部隊的命令，糾正借名買房錯誤行為的結果，這一結果并不以答辯人與被答辯人的意志為轉移。案涉房屋完成回購后，被答辯人拒絕接受答辯人轉交的回購款項，答辯人在整個回購過程中，在所謂的借名買房中沒有任何獲利。

2.被答辯人訴求的損失均沒有發生，其相關訴請沒有事實依據。（1）北京G公司給付的回購價款是根據市住房保障辦公室指示，依據北京市相關規定計算得出的，充分考慮了房屋的購買價格、折舊、利息等因素，故回購價款就是購房人應當獲得的對價。（2）被答辯人自述其于2002年5月購得案涉房屋，但其直到房屋回購之時仍未取得在京購房資格，案涉房屋登記在宋某玲名下，房屋性質是經適房而非普通商品房。故被答辯人并不享有房屋的物權，其主張的物權損失沒有依據。另外，被答辯人在房屋交付過戶給G公司后，一直占用房屋至今，其對涉案房屋享有的權益客觀上沒有變化，權利沒有受到損害，無權要求賠償；

四、被答辯人同意騰退涉案房屋，故其訴請不應支持。被答辯人提交的《關于賈某斌借用我愛人宋某玲身份證在北京購房的情況說明》是賈某斌起草的，這個說明的最后一段明確寫明了案涉房屋騰退的這一結果，證明被答辯人愿意讓組織“核查事實真相并妥善解決問題”，并承擔將來發生的一切后果，包括現在的結果。故，本案的現狀是被答辯人同意并可預料的，實際上被答辯人同意配合吳某輝分得部隊的房屋，其無權再要求答辯人賠償；

五、被答辯人存有過錯，應當承擔過錯責任。1.被答辯人所主張的借名買房客觀上規避國家保障房的政策，被答辯人應承擔相應的法律風險。2.被答辯人自2002年5月份購房，至2019年7月房屋被回購，長達17年不過戶，如果其具備過戶條件而不過戶，導致答辯人無法分配到房屋，其主觀上存在過錯。如果被答辯人不具備購房資格，不具備過戶條件，則被答辯人對涉案房屋不享有法律意義上的物權，其行為客觀上損害了答辯人的正當合法權益。

3.被答辯人最遲在2018年6月即知曉涉案房屋將被要求騰退，其明知答辯人在向組織反映情況、騰退該房，被答辯人未采取有效措施阻止騰退（事實上，被答辯人同意騰退涉案房屋，以配合答辯人獲得部隊分配的房屋），故，對涉案房屋被回購的后果，被答辯人自身亦應承擔相應責任。4.G公司回購時曾現場勘驗涉案房屋，如果被答辯人一直在房屋內居住生活，將有效阻止政府回購。而據G公司在另案中陳述的事實，他們實地勘驗時，房屋是長期無人居住、無人使用的狀態；

六、答辯人在本案中無過錯，不應承擔法律責任；被答辯人的訴訟請求，將導致雙方的利益嚴重失衡。1.借名買房的法律效力，是北京高院2014年的會議紀要的規定，答辯人作為普通公民，不知曉2008年4月11日之前、之后借名買房的相關法律規定，答辯人對此無過錯；而且高院的規定主要用來解決房屋過戶的遺留問題，并沒有明確規定借名買房是合法有效的行為。

涉案房屋為經濟適用房，經濟適用房是為解決困難家庭的住房問題而建，被答辯人一方面無購買經適房的資格，另一方面卻讓此房長時間閑置，本身是社會資源的浪費，違背了經濟適用房的政策初衷，損害了社會利益。而答辯人獲得部隊分房，是為了基本的生存需要，兩相對比，如果要求答辯人放棄自己的生存需求，去達到被答辯人利用規避國家政策謀取私利的結果，不僅導致雙方利益嚴重失衡，而且損害了社會的公序良俗，不能提倡，不應支持。

法院查明

宋某玲與吳某輝是夫妻關系。賈某斌與吳某輝系親戚關系。2002年5月，宋某玲與北京T公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定由宋某玲購買位于北京市昌平區A號房屋（以下簡稱A號房屋）。2002年5月24日，宋某玲與某銀行簽訂《個人住房按揭合同》，約定：宋某玲購買涉案房屋，向銀行申請借款37萬元。涉案房屋的購房款全部由賈某斌支付，相關貸款由賈某斌償還。涉案房屋于2006年登記在宋某玲名下。有關涉案房屋的原房屋買賣合同、貸款合同、稅費發票、購房款發票、登記權利人為宋某玲的房屋所有權證、裝修票據原件均在賈某斌處。賈某斌收房后入住并裝修。

2018年5月1日，吳某輝出具《情況說明》，寫明：“2002年賈某斌借我愛人宋某玲身份證購買經濟適用房一事屬實，但此影響吳某輝不能按時領取其他經濟適用房房屋鑰匙，請組織幫我解決此事。”2018年6月11日，吳某輝出具《關于賈某斌借用我愛人宋某玲身份證在北京購房的情況說明》，寫明：“2002年，吳某輝家的親戚賈某斌想在昌平購買房屋作為辦公和生活用房，但由于當時賈某斌一家人都沒有北京市戶口，無法直接使用他們自己的名義購買經濟適用房，而當時部隊對軍人家屬購房也沒有什么規定要求。

賈某斌借用吳某輝愛人宋某玲的身份證購買一套昌平區A號房屋，他們一家人于2003年年初入住；該房屋從購買、裝修、辦理房產證件等費用及裝修入住后的水電費、燃氣費、物業費、租車位費等生活開支均是由賈某斌及其家人承擔并繳納；今年4月，吳某輝被部隊告知由于該套住房系以宋某玲名義購買，影響吳某輝領取新的經濟適用房鑰匙，要求將該套住房騰退，但賈某斌作為該套住房的實際購買人和使用人，騰退該套住房將給他及家人造成較大的經濟損失，不騰退該套住房又影響到吳某輝在軍隊分配經濟適用房的合法權益；懇請上級組織本著實事求是的原則，核實事實真相并妥善問題，以維護公民正當、合法權益，并使本人能在部隊分配到經濟適用房，本人愿對提供情況的真實性負責。”

后宋某玲向北京市住房保障辦公室（以下簡稱市住保辦）提出申請，要求由有關部門對涉案房屋進行回購。2019年4月26日，市住保辦向北京G公司（以下簡稱G公司）發出《關于實施回購家庭限價商品住房、經濟適用住房的通知》，內容是市住保辦接到宋某玲家庭關于政府回購住房的申請，同意回購，經研究決定授權G公司代為實施政府回購。

2019年7月26日，宋某玲與G公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定宋某玲將涉案房屋出售給G公司，房屋價款為631601元。2019年8月30日，G公司向宋某玲支付購房款631601元。2019年8月21日，涉案房屋交接驗收合格。2019年9月3日，吳某輝將房屋鑰匙交付給G公司，雙方簽寫《房屋鑰匙交接說明》。2019年8月15日，涉案房屋登記在G公司名下。

2020年8月，賈某斌以合同糾紛將宋某玲、吳某輝為被告、G公司為第三人起訴直本院，要求確認其與宋某玲、吳某輝之間就A號房屋的借名買房合同關系有效并請求法院判令宋某玲、吳某輝將A號房屋過戶至賈某斌名下。2021年3月25日，本院作出判決書，在該判決書中認定賈某斌與宋某玲之間就A號房屋的借名買房合同有效，賈某斌與吳某輝之間不存在借名買房合同關系，同時因A號房屋已經登記在G公司名下，故對于賈某斌要求過戶的主張，本院予以駁回。案件宣判后，各方當事人均未提起上訴，案件現已經生效。

2020年9月，G公司將賈某斌、林某杰訴至本院，要求賈某斌、林某杰騰退返還A號房屋并支付占有使用費。2021年12月22日，本院作出判決書，判決賈某斌將A號房屋騰退返還給G公司并自2019年8月19日起按照每月10000元標準向G公司支付至實際騰退返還之日止的占有使用費。

2020年12月，賈某斌將宋某玲、G公司訴至本院，要求確認宋某玲與G公司于2019年7月26日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。2021年11月13日，本院作出判決書，判決駁回賈某斌的訴訟請求。案件宣判后，宋某玲不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提出上訴。2022年3月28日，北京市第一中級人民法院作出判決書，判決駁回上訴，維持原判。

賈某斌為購買A號房屋支付房屋資金共計620167.53元。

庭審中，賈某斌稱涉案房屋在房屋所有權證書辦理完畢后暫時不具備過戶條件，賈某斌一家一直到2019年都在房屋內居住，在賈某斌具備購房資格后曾多次要求宋某玲、吳某輝辦理過戶，但宋某玲、吳某輝遲遲拖延，后來得知在2015年前后在未經賈某斌同意的情況下對涉案房屋進行了抵押貸款，由于沒有還請銀行貸款，所以一直沒有過戶給賈某斌。

宋某玲、吳某輝稱因賈某斌及其公司長期有被執行案件，賈某斌為了防止財產被執行而不去辦理過戶手續，主觀上沒有過戶的意愿和積極性，在涉案房屋被回購之前想把房屋過戶給賈某斌，但當時賈某斌沒有購房資格，回購價格也與賈某斌的預期相差很大。賈某斌稱如果把房屋過戶至賈某斌名下，吳某輝就沒有再分配相關經濟適用房的資格了，所以宋某玲、吳某輝也沒有同意，而是堅持政府回購。

案件審理過程中，賈某斌申請對A號房屋于2022年的市場價值進行鑒定。評估報告載明A號房屋于2022年5月評估價值時點的房地產市場價值為6881448元。

該評估報告還載明：由于估價對象為“經濟適用房”房屋，因此在上市交易時應按照【《關于已購經濟適用房上市出售有關問題的通知》（京建住[2008]225號）】文件的規定，需繳納一定比例的土地出讓金，實際補交的土地出讓金以交接時的價格為準，本次評估價格未考慮此項費用。雙方對于鑒定報告的真實性均無異議，但宋某玲、吳某輝認為涉案房屋為經濟適用住房，應按經濟適用住房進行評估，評估公司出具的報告特別提示是假設房屋是可以上市交易時的價格。

另查，2008年4月8日，北京市建設委員會發布《關于已購經濟適用房上市出售有關問題的通知》（京建住[2008]225號），該通知中載明，本通知發布之日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價格出售，產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款。涉案房屋取得契稅完稅憑證的時間為2002年6月5日。宋某玲于2017年以涉案房屋做抵押辦理了2600000元的貸款，后已還清。

庭審中，賈某斌稱其于2022年9月29日向法院交付了涉案房屋，故房屋占有使用費應支付至2022年9月29日。宋某玲、吳某輝表示認可房屋占有使用費計算至2022年9月29日這個時間節點，但表示賈某斌在之前案件中已經知道房屋所有權轉移登記至G公司名下了且在該房屋所有權轉移登記至G公司后一直占有房屋，所以占有使用費的損失應該有其自行承擔。

再查，2022年x月x日，本院向宋某玲、吳某輝送達了起訴狀副本。庭審中，宋某玲、吳某輝就賈某斌要求解除其與宋某玲之間就A號房屋借名買房合同的訴訟請求均無異議。

裁判結果

確認賈某斌與宋某玲之間就昌平區A號房屋達成的借名買房合同解除；

宋某玲于本判決生效之日起三十日內向賈某斌賠償因購買房屋支出的購買支出共計310173.77元；

宋某玲于本判決生效之日起三十日內向賈某斌賠償房屋增值損失2786567.84元；

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

本案中，首先需要說明的是，賈某斌與宋某玲之間成立借名買房合同關系且該借名買房合同已被生效判決認定合法有效。而本案系合同糾紛，根據合同的相對性原則，基于合同的履行、解除及賠償問題應限于賈某斌與宋某玲之間，故對于賈某斌在本案中提出的關于吳某輝的相關訴訟請求無事實及法律依據，均不予支持。

當事人一方主張解除合同，應當通知對方；當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。本案中，因宋某玲向市住保辦提出申請要求有關部門回購涉案房屋且涉案房屋已經完成回購，故賈某斌與宋某玲之間的借名買房合同已經無法履行，賈某斌有權請求解除其與宋某玲之間的借名買房合同。經查，法院已于2022年x月x日向宋某玲送達本案起訴狀副本，故雙方之間的借名買房合同應于2022年x月x日解除。

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生有過錯的，可以減少相應的損失賠償額。

本案中，因宋某玲的行為導致其與賈某斌之間的合同無法繼續履行，宋某玲的行為構成違約，宋某玲應當賠償因其違約行為給賈某斌造成的損失。對于損失的賠償比例，法院酌情認定宋某玲應賠償賈某斌合理損失的50%，具體理由分析如下：一是，從雙方提交的證據及雙方的陳述來看，在宋某玲申請有關部門回購涉案房屋之前，雙方就如何妥善處理好涉案房屋進行過協商，而宋某玲、吳某輝也為保留涉案房屋作出了努力。從一般理性經濟人的角度考慮，雖然不能苛責宋某玲為保全涉案房屋而要求吳某輝放棄領取軍隊經濟適用住房的機會，但客觀上宋某玲申請有關部門回購涉案房屋與賈某斌遭受損失之間具有一定因果關系，既然宋某玲選擇了保留申請軍隊經濟適用房的機會而違背借名買房合同義務，那么宋某玲應就其違約行為承擔相應的賠償責任。

二，賈某斌與宋某玲對于損失的發生均具有過錯。雖然雙方之間的借名買房合同在法律層面就合同效力而言是有效的，但雙方的借名買房行為在制度層面客觀上違背了經濟適用住房制度的初衷，雙方的借名買房行為也是日后因合同無法履行進而產生損失的根源，雙方對此均具有過錯。

三是，涉案房屋于2002年6月5日取得契稅完稅憑證，按照《關于已購經濟適用房上市出售有關問題的通知》的相關規定，賈某斌完全可以在涉案房屋滿足過戶條件后要求宋某玲將涉案房屋所有權轉移登記至其自身或其他符合購房條件的人名下，然而賈某斌并未提供證據證明存在其要求宋某玲辦理過戶而宋某玲予以拒絕的事實，故在涉案房屋未能辦理過戶登記層面，賈某斌就損失的發生亦具有一定的過錯。

四是，賈某斌與宋某玲均基于涉案房屋獲得了不同類型的利益。就賈某斌而言，雖然在制度層面宋某玲不應同意賈某斌借其名義購買涉案房屋，但不可否認的是，正是基于宋某玲同意賈某斌借其名義購買涉案房屋而幫助賈某斌解決了長達十余年的住房問題，賈某斌基于涉案房屋獲取了居住利益。就宋某玲而言，宋某玲雖然沒有在涉案房屋內居住，但宋某玲于2017年以涉案房屋做抵押辦理了高達2600000元的貸款，宋某玲基于涉案房屋獲取了使用利益。

綜上所述，法院綜合考慮違約行為與損失之間的因果關系、雙方的過錯程度、雙方基于涉案房屋的獲利情況等因素，基于公平原則及誠實信用原則，酌情認定賈某斌與宋某玲就因宋某玲的違約行為而導致的相關損失各承擔50%的責任即宋某玲應賠償賈某斌合理損失的50%。

關于賈某斌要求宋某玲賠償因購買涉案房屋而支付的首付款、還貸本金及利息、稅費等相關費用一節。經查，賈某斌為購買A號房屋支付了首付款103794元，償還銀行還貸本金370000元及利息102284.53元，并支付了公共維修基金9476元、契稅12592元、印花稅237元、房屋產權登記代辦費500元、房屋抵押登記費200元、個人貸款抵押房屋保險費1705元、經濟適用房綜合地價款19379元。雖然宋某玲主張上述保險費不屬于必然支出的費用，但上述費用與購買涉案房屋辦理銀行抵押登記具有高度牽連性，其他費用亦屬于購買房屋所應支付的成本，故法院認定上述費用均屬于賈某斌為購買涉案房屋支出的合理費用。

按照宋某玲應承擔賈某斌合理損失50%的比例計算，宋某玲應返還賈某斌為購買涉案房屋支出的首付款51987元、銀行還貸本金185000元及利息51142.27元、公共維修基金4738元、契稅6296元、印花稅118.5元、房屋產權登記代辦費250元、房屋抵押登記費100元、個人貸款抵押房屋保險費852.5元、經濟適用房綜合地價款9689.5元，以上共計310173.77元。

關于賈某斌要求宋某玲賠償房屋增值損失6881448元一節。從一般社會理性人來的角度分析，隨著社會經濟的發展，人們生活水平的提高，房屋價格上漲是應當能夠預見的，房屋增值損失應屬于賈某斌、宋某玲在達成借名買房協議時應當預見的損失。對于增值損失的確定，需要考慮房屋于合同解除之日能夠正常上市交易時的公允市場價格及需要扣除為購房涉案房屋所支出的合理成本。經評估，涉案房屋于2022年評估價值時點的市場價值為6881448元，但該評估結果中未考慮經濟適用房上市交易時按照相關規定需要按照出售價格的10%補交土地收益的因素，故在確定涉案房屋的市場價值時應扣除10%的土地收益，即應以6193303.2元（6881448元×90%）作為該房屋的市場價值。賈某斌為購買涉案房屋所支付的購房款、利息及共維修基金、稅費等相關費用（共計620167.53元）均應納入購房成本的范疇。

經計算，涉案房屋的增值損失應為5573135.67元（6193303.2元－620167.53元）。按照宋某玲應承擔賈某斌合理損失50%的比例計算，宋某玲應向賈某斌支付房屋增值損失2786567.84元。故，對于賈某斌要求宋某玲賠償房屋增值損失6881448元的訴訟請求，合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。

關于賈某斌要求宋某玲承擔房屋占有使用費一節。在涉案房屋所有權轉移登記至G公司名下后，賈某斌應及時騰退房屋。因自2019年8月19日至2022年9月29日期間，涉案房屋仍由賈某斌使用，賈某斌基于繼續使用涉案房屋而支付的房屋占有使用費并不屬于因宋某玲的違約行為該賈某斌造成的合理損失。故對于賈某斌的該項訴訟，于法無據，法院不予支持。