來源：智通財經APP

智通財經注意到，由于未來18個月將有170億美元的債務到期，陷入困境的瑞典房地產公司正面臨越來越大的出售房產以籌集現金的壓力。

(資料圖片僅供參考)

盡管房地產公司一直抵制強制出售，但能采取行動的時間越來越短。隨著債券和股票市場幾乎全部關閉，資產處置正成為僅存的選擇之一。

在全球受沖擊最嚴重的房地產市場之一，無序的融資潮可能會導致大幅折扣。這可能引發連鎖反應，重新設定整個行業的估值，并加劇融資缺口。瑞典央行警告稱，迅速出售大量房產的房地產公司可能會威脅到該國的金融穩定。

Aktia Bank的投資組合經理Jonne Sandstrom表示，"第一選擇是進行資本重組，安然度過這場風暴，但并非所有公司都能做到這一點。"“我最擔心的是市場普遍情緒惡化，屆時再融資將變得更加棘手。”

在一年多前創下交易記錄之后，瑞典的商業地產交易已降至十年來的最低水平。這表明賣家想要的價格和買家愿意支付的價格之間存在差異。大量信用評級下調——包括越來越多的房地產公司降至垃圾級——表明，這種僵局可能很快就會結束。

FastPartner AB的首席執行官Sven-Olof Johansson在接受采訪時表示，“較高的利率正在蠶食負債較多的小型房地產公司的利潤。”“在銀行體系中為債券再融資將變得更加困難，因此今年秋天對它們來說將是艱難的。”

斯德哥爾摩最大的寫字樓業主之一FastPartner本月早些時候失去了投資級評級。

瑞典房地產公司所有貨幣的年度債券到期日

陷入困境的房地產公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)一直是瑞典商業房地產危機的中心，但問題還不止于此。四家公司的債券收益率比瑞典央行發行的債券至少高出10個百分點，使它們陷入困境。

今年，債務到期規模相對可控，為49億美元，但到2024年，這一障礙將增加一倍以上，達到121億美元。數據顯示，海姆斯泰登銀行(Heimstaden Bostad)是Heimstaden AB的子公司，其到期金額最大，為25億美元，而SBB則為7.65億美元。

FastPartner將于周二開始陸續發布上半年財報，屆時行業狀況將變得更加明朗。SBB于7月14日公布其業績。

瑞典房地產公司的債券處于不良水平——一些票據的交易價格比主權債券收益率高出1000個基點

到目前為止，投資組合的下調幅度不大——第一季度不超過4%左右。這在很大程度上是由于交易的缺乏，而幾個月來的首批重大交易將在很大程度上決定房地產跌勢的深度。

穆迪的分析師上個月在一份關于房地產行業的報告中表示，“信貸質量下降的最大風險在瑞典，那里的公司在未來幾年將面臨大量到期貸款。”這家評級公司列舉了期限為3至4年的債券——大約是其他歐洲房地產所有者期限的一半——這使該國處于利率上升影響的最前沿。

今年1月，Fastighets AB Balder成為瑞典首家獲得垃圾評級的房地產公司。此后，FastPartner和SBB也加入了該公司。盡管這些公司的債券收益率已經處于高收益水平(SBB的債券收益率要高得多)，但失去投資級地位意味著債券買家范圍縮小，融資成本大幅上升。

自2021年底的峰值以來，房地產公司的股價已經下跌了60%以上，這使得配股成為一個不那么有利的選擇。此外，銀行對增加在該行業的敞口越來越謹慎，這削弱了交易融資。

房地產服務公司Newsec副首席執行官兼咨詢主管Max Barclay表示，"銀行在保持交易市場活躍方面扮演著重要角色，"“但現在這不起作用。”

瑞典房地產公司的評級出現下滑——大多數公司的信用狀況都惡化了，有些公司甚至陷入了垃圾級

一些投資者已經籌集了資金以利用這種情況，但他們希望獲得業主不愿給予的折扣。穆迪的基本預測是，到明年年底，歐洲商業房地產估值將較2022年的水平下降5%至15%。在“下行情況”下，瑞典的降幅可能更大。

不過，房地產公司們目前并沒有讓步，他們表示，在入住率高、現金流穩定的情況下，沒有理由降低賬面價值。

SBB需要在未來三年內對16億美元到期債券進行展期，據新任CEO Leiv Synnes表示，就連SBB也表示不會為其房產提供折扣。上周，該公司將位于Linkoping南部城鎮的房產出售給了當地政府擁有的一家實體，但3700萬美元的收益只是其整體融資需求的一小部分。

FastPartner的Johansson表示，“我們沒有理由出售這個市場上的任何資產。”“現在不是賣出的時候，利率低的時候才是。”