3月28日晚，京投發(fā)展（600683）(600683.SH)發(fā)布有關(guān)控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京投公司”)增持的進(jìn)度。出于對(duì)公司的看好，京投公司已累計(jì)增持81.72萬(wàn)股，增持計(jì)劃尚未實(shí)施完畢。

京投發(fā)展的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及租賃，其利潤(rùn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益，此外，京投發(fā)展在2022年發(fā)行的公司債票面利率均在3.3%以下，融資能力優(yōu)秀。

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TOD模式作為房企新增長(zhǎng)極，日益被追捧，而京投發(fā)展進(jìn)入TOD領(lǐng)域較早，經(jīng)驗(yàn)豐富，近年來(lái)更是聚焦TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)，未來(lái)可期。

而控股股東的增持，或許也和公司優(yōu)異的業(yè)績(jī)有關(guān)。

融資能力優(yōu)秀，2023年竣工項(xiàng)目可期

3月27日晚間，京投發(fā)展發(fā)布2022年年報(bào)。2022年，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收55.52億元，歸母凈利潤(rùn)2.02億元，其99.18%的收入都來(lái)自房產(chǎn)銷(xiāo)售，主要在北京、無(wú)錫地區(qū)。2022年，公司簽約銷(xiāo)售額44.83億元，回款額64.22億元；新開(kāi)工面積(權(quán)益)15.03萬(wàn)平方米，竣工面積(權(quán)益)43.89萬(wàn)平方米。

此外，2022年京投發(fā)展的三項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)3.89億元，較上年同期減少1.44億元，減幅27.08%，其中管理費(fèi)用1.67億元，較上年同期減少21.64%，主要是因?yàn)樘嵘芾硇蕢嚎s費(fèi)用開(kāi)支。銷(xiāo)售費(fèi)用1.61億元，較上年同期減少27.13%，主要是由廣告費(fèi)、代理及渠道等服務(wù)費(fèi)節(jié)約。財(cái)務(wù)費(fèi)用0.61億元，較上年同期減少38.68%，主要是由于償還了部分借款。

對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)而言，存貨的質(zhì)量對(duì)企業(yè)的營(yíng)收質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。京投發(fā)展的資產(chǎn)總額548.1億元，較上年同期增長(zhǎng)17.11%，主要是因?yàn)榇尕洿蠓鲩L(zhǎng)。存貨的期末余額374.6億元，占資產(chǎn)總額的68.34%，較上年期末增加28.12%。梳理存貨明細(xì)了解到，報(bào)告期內(nèi)，京投發(fā)展共計(jì)11個(gè)項(xiàng)目存貨增加約101億元，如各項(xiàng)目順利結(jié)轉(zhuǎn)，或能帶來(lái)不少收益。此外，發(fā)現(xiàn)在京投發(fā)展的開(kāi)發(fā)成本明細(xì)中，單筆投資超90億的項(xiàng)目北京公園悅府項(xiàng)目、北京嵐山項(xiàng)目、北京檀谷項(xiàng)目皆預(yù)計(jì)在2023年竣工。如能順利結(jié)轉(zhuǎn)，公司或獲利頗豐。

債務(wù)問(wèn)題對(duì)于小型房企而言，是決定它生命線(xiàn)的關(guān)鍵因素，而京投發(fā)展的有息負(fù)債看似很高，但主要來(lái)自京投公司的借款，債務(wù)可控，而它的融資能力亦十分優(yōu)秀。京投發(fā)展的負(fù)債年末總額有439億元，較年初增長(zhǎng)23.27%。由于公司處于擴(kuò)張期，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，資產(chǎn)與負(fù)債同時(shí)增加。其合同負(fù)債(主要系預(yù)收房款)占了負(fù)債總額23.34%。有息債務(wù)看似占比很高，其實(shí)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚可控，75.46%的有息負(fù)債為公司控股股東(京投公司)借款，借款約191億元。此外，京投發(fā)展的融資能力十分優(yōu)秀，公司于2022年3月、2022年7月、2022年8月分別發(fā)行公司債8.84億元、4.41億元、4.46億元，票面利率分別為3.27%、3.10%、2.86%。2022年度公司借款綜合資金成本5.90%，較上年同期減少0.81%。

聚焦TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)，大股東持續(xù)增持

近年來(lái)，京投發(fā)展始終聚焦TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)。公司以“TOD軌道物業(yè)專(zhuān)家”為發(fā)展愿景，持續(xù)擴(kuò)大在TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。TOD(Transit-Oriented Development)是指以軌道交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，通常是以高鐵、地鐵、輕軌、公交等公共交通站點(diǎn)為中心以400~800米為半徑，建立中心廣場(chǎng)或城市中心的一種城市開(kāi)發(fā)模式。

TOD的產(chǎn)生，能提升一座城市的價(jià)值，TOD模式在世界發(fā)達(dá)城市十分流行。比如，美國(guó)紐約曼哈頓高線(xiàn)公園，就是依托于TOD模式迅速發(fā)展。日本東京六本木，也是以軌道為節(jié)點(diǎn)，形成“垂直城市”，繁華至今。

近年來(lái)，TOD模式在國(guó)內(nèi)越來(lái)越受到追捧。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，全國(guó)共有12個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策，為城市TOD模式的發(fā)展提供支柱。比如2022年南京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)南京市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)》《南京市軌道交通車(chē)輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃管理辦法》。但同時(shí)值得注意的是，TOD的進(jìn)入門(mén)檻也相對(duì)較高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、資金運(yùn)營(yíng)等各方面都需要較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。

京投發(fā)展進(jìn)入TOD領(lǐng)域較早，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，自2011年以來(lái)，公司陸續(xù)投資開(kāi)發(fā)了多個(gè)TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積超300萬(wàn)平方米。通過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)積累，公司形成了以軌道交通開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向，以智慧科技為主要工具，實(shí)現(xiàn)人文、自然、產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值共生的“TOD智慧生態(tài)圈”開(kāi)發(fā)理念。在該理念的指導(dǎo)下，公司的方式方法不斷創(chuàng)新，技術(shù)能力與設(shè)計(jì)水平也日益提升。

京投發(fā)展在TOD領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)很多是與京投公司合作。京投發(fā)展3月27日發(fā)布的公告稱(chēng)，公司將繼續(xù)與京投公司合作投資軌道交通上蓋(車(chē)輛段、車(chē)站)及沿線(xiàn)物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兩家公司后續(xù)投入的資金總額度將不超過(guò)160億元。

出于對(duì)京投發(fā)展的看好，京投公司持續(xù)增持。據(jù)公司3月28日晚公告，自2022年11月29日至2023年3月28日，京投公司通過(guò)上海證券交易所交易系統(tǒng)累計(jì)增持公司A股股份81.72萬(wàn)股，占公司總股份的0.11%，增持均價(jià)為4.75元/股。

京投發(fā)展2022年5月27日晚發(fā)布的公告顯示，京投公司計(jì)劃自2022年5月27日起12個(gè)月內(nèi)，增持公司A股股份，累計(jì)增持比例不低于當(dāng)前公司已發(fā)行總股份的1%，不超過(guò)當(dāng)前公司已發(fā)行總股份的2%(含2022年5月27日已增持股份)。增持目的是“基于對(duì)公司目前價(jià)值的判斷及未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的信心，并支持上市公司健康發(fā)展”。

值得注意的是，京投公司是由北京市國(guó)資委100%控股的子公司。