保利發展（600048）高額且頻繁的融資舉措，或與公司積極拿地進行規模擴張有關。2022年上半年，該公司拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米

知名地產企業保利發展控股集團股份有限公司（下稱保利發展，600048.SH）發布了今年第二次臨時股東大會決議的公告，公布了通過審議的諸多議案。

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《》研究員注意到，其中兩項議案分別為“擬向銀行間協會申請新注冊100億元債務融資工具”以及“擬發行不超過99億元的公司債券”，理由是“為加大公司融資資源儲備，充分發揮公司直接融資渠道優勢”以及“為保障公司及時補充低成本、長期限資金，優化債務結構，償還到期舊債”。

事實上，既往公告顯示，今年3月，保利發展獲得證監會批復，同意該公司發行98億元公司債券的注冊申請。4月和5月，該公司又分別獲得銀行間交易商協會準許，合計發行共100億元中期票據。截至目前，上述公司債券和中期票據均已全部發行完畢。

《》研究員注意到，保利發展高額且頻繁的融資舉措，或與該公司積極拿地進行規模擴張有關。據該公司發布的2022年半年報顯示，上半年公司拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。

而據中指研究院數據顯示，今年前8個月，保利發展的權益拿地金額為478億元，位列第二，僅次于華潤置地的670億元，公司同期新增全口徑貨值1528億元，位列榜單第一。

截至9月27日收盤，保利發展報收于17.67元/股，當前總市值為2115.18億元。

保利發展上市以來的股價走勢（元）

持有貨幣資金超1500億仍頻繁融資

9月19日，知名地產企業保利發展召開了今年第二次臨時股東大會，會上審議通過了諸多議案，其中兩項引起了《》研究員的注意，分別為該公司擬向銀行間協會申請新注冊100億元債務融資工具，以及擬發行不超過99億元的公司債券。

據保利發展此前發布的關于此次會議的會議資料顯示，該公司稱，為加大公司融資資源儲備，充分發揮公司直接融資渠道優勢，公司擬于近期向銀行間協會申請新注冊100億元債務融資工具，分別為中期票據50億元和短期融資券50億元，將根據市場情況擇機發行工具并擇機發行。

同時，保利發展稱，為保障公司及時補充低成本、長期限資金，優化債務結構，償還到期舊債，公司擬啟動新一期99億元（含）公司債券申報。

據悉，保利發展此次公司債券規模為不超過99億元，具體發行規模根據公司資金需求和發行時市場情況而定，債券票面金額為100元，期限為不超過10年（含），所募資金擬用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、并購地產項目及適用的法律法規允許的其他用途，具體用途及金額根據公司實際需求情況確定。

值得注意的是，既往公告顯示，今年3月，保利發展獲得證監會批復，同意該公司發行98億元公司債券的注冊申請。隨后4月和5月，該公司又分批獲得銀行間交易商協會準許，合計注冊發行三筆共100億元中期票據。截至目前，上述公司債券和中期票據均已全部發行完畢。

據上交所公司債券項目信息平臺顯示，保利發展3月那筆98億元的公司債券為小公募，期限為不超過10年，債券面值為100元，所募資金用途與此次99億元債券的用途完全相同，均為將用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、收購地產項目及適用的法律法規允許的其他用途。

具體而言，保利發展上述98億元公司債券所募資金中，不超過43億元將用于償還有息債務，包括但不限于將于今年12月11日到期的“15保利02”和將于明年1月15日到期的“16保利02”等共計5筆公司債券以及向廣州保泰實業發展有限公司償還13.2億元借款；35億元用于住房租賃項目，包括青島市和長春市兩個項目；15億元用于補充流動資金，以及5億元用于收購地產項目。

頻繁大舉融資似乎顯得保利發展囊中羞澀，但據該公司今年半年報顯示，截至6月末，該公司賬上的貨幣資金高達1571.03億元。

積極拿地但銷售盈利不佳

《》研究員注意到，保利發展頻頻發債融資或與該公司頻繁現身各地土拍市場，逆勢擴張拿地有關。

與當下各民營房地產公司謹慎拿地不同，就在9月23日剛剛結束的上海今年第三輪土拍中，保利發展以聯合體的形式摘得兩宗地塊，成交價分別為36.014億元、溢價率9.13%，以及19.0284億元、溢價率0%。

在9月15日的杭州今年第三輪土拍中，保利發展以8.95億元競得一宗地塊。

而在7月18日的廣州第二輪集中供地中，保利發展以48.81億元的總價斬獲3宗地塊。

據保利發展于9月7日發布的關于公司獲得房地產項目的公告顯示，自上月披露以來，公司新增加房地產項目10個。

中指研究院數據顯示，今年前8個月，保利發展的權益拿地金額為478億元，位列第二，僅次于華潤置地的670億元，公司同期新增全口徑貨值1528億元，位列榜單第一。據保利發展今年半年報顯示，該公司上半年拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。

值得注意的是，盡管保利發展仍在積極拿地，但該公司的銷售情況已出現下滑。

據保利發展在9月7日發布的8月份銷售情況簡報顯示，該公司前八個月共實現簽約面積1693.49萬平方米，同比減少26.25%；實現簽約金額2817.05億元，同比減少24.72%。

同時，據保利發展今年半年報顯示，該公司的盈利能力也在下降。

今年上半年，該公司實現營業收入1107.23億元，同比增長23.13%；實現歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%；實現扣非歸母凈利潤101.25億元，同比微增0.76%。

毛利率方面，該公司上半年的毛利率為25.55%，同比下降6.95個百分點；凈利率為13.47%，同比下降2.85個百分點。

對于上半年的營收表現，保利發展表示主要由于房地產項目結轉收入增加，但同時受結轉規模和結轉結構影響，相應結轉成本也在增長，營業成本同比增長35.78%，超過了營收增幅。

截至今年6月末，保利發展扣除預收款的資產負債率為66.45%、凈負債率為 64.14%、現金短債比為1.41，符合“三道紅線”中綠檔企業標準。該公司表示，公司債務期限結構合理，一年內到期的債務占有息負債比重為21%，短期償債壓力可控。

保利發展上半年主要業績表現

數據來源：公司2022年半年