南方財經全媒體記者翁榕濤廣州報道

若從今年年初保利物業總經理吳蘭玉提出“營收增速不低于30%左右，利潤增速不低于20%”的業績指引來看，保利物業尚未完成營收方面的既定目標。

(相關資料圖)

2022年中報顯示，保利物業上半年公司營收64.5億元，同比提升25.2%，毛利潤達13.0億元，同比上升26.5%，歸母凈利潤6.3億元，同比上升28.0%。

從上市物企已公布的半年報來看，物企營收增速趨緩，盈利能力普遍顯著下滑。在此背景下，保利物業雖然也出現了營收增速放緩的趨勢，但是盈利能力仍保持過往水平，主要是因為加強成本把控。

此外，在中報業績發布會上，吳蘭玉指出，“保利物業率先探索全域服務模式，主要是解決過往部分政府治理過程中存在的空間比較分散、各主體難以協同這、民生需求響應慢，服務品質不高等痛點問題，從政府出臺的相關政策，還是已經實施的采購行為來看，物企融入基層社會治理的全域服務模式，已經逐步開始獲得各級政府的認可。”營收增速放緩嚴格把控成本

以年初營收增長不低于30%、利潤增長不低于20%的參考標準來看，保利物業的利潤增速已經是滿足要求，但營收增長水平上半年卻有些落后。

參考去年同期的增速進行比較，會更為明顯。2021年上半年，保利物業收入約為51.53億元，同比增長43.1%。錄得毛利約為10.32億元，較2020年同期增加約40.5%，期內溢利約為5.05億元，增長約23%。

可以發現，與去年同期相比，保利物業的營收增速放緩，下降了17.9個百分點，毛利潤增速下降14個百分點，歸母凈利潤的增速則反而提升5.2個百分點。

對于物企而言，做大營收規模的主要手段即進行收并購，而保利物業在這方面較為謹慎，上半年也并未有大宗收并購出現，缺乏并購整合的成功記錄，比較依賴市場直拓擴張。

具體到各項業務來看，物業管理服務上半年錄得營收39.55億元，同比增長25.8%；非業主增值服務錄得營收10.92億元，同比增長35.4%；社區增值服務錄得營收14.02億元，同比增長16.6%。

從主營的三項業務來看，僅有非業主增值服務達到既定目標，而這項業務實際上和地產母公司的關聯較大，也依賴與地產項目的開發和交付，長期來看增長空間有限。

而對于資本市場普遍看好未來發展前景的社區增值服務來看，上半年增速僅有16.6%，與既定目標相比有較遠距離。

收入增長未達預期，在中報業績會上，被問及未來的業績指引時，吳蘭玉重申年初定下的目標，希望未來的營收增速保持在30%，同時利潤不低于20%。

利潤水平保持穩定的一個主要原因是，保利物業加強了成本管控。

比如期內保利物業服務成本約為51.44億元，較去年同期增加約24.8%，與2021年同期43.76%漲幅相比減少近19個百分點。

2022年上半年保利物業管理費用率降至8%，較去年下降0.5個百分點。圍繞降本增效，保利物業加快完善全面預算管理系統，成立財務共享中心，逐步推進業務集采，有效提升管理效率。

在雇傭人員方面，去年同期保利物業共有4.41萬名員工，較2020年同期增長了4076人，總員工成本達到了20.87億元，但今年上半年，保利物業總員工數量減少1275名至4.28萬名，總員工成本反而上升至23.54億元，漲幅12.76%。應收賬款增加現金流減少

半年報顯示，保利物業期內貿易應收款項及應收票據為22.62億元，同比增長58.85%，其中來自關聯方的應收款為5.99億元，來自第三方的應收款為17.52億元。

貿易應收款項主要產生自包干制下的物業管理服務收入及非業主增值服務收入。

包干制下的物業管理服務收入乃根據相關物業管理服務協議的條款收取。來自物業管理服務的服務收入乃于發出繳款通知書后由住戶應付的款項。

就賬齡來看，一年內貿易應收賬款為22.25億元，較年初增長59.70%；一至二年貿易應收賬款為8815.6萬元，較年初增長46.02%；兩年以上貿易應收賬款3750.1萬元，較年初增長34.32%。

中信證券房地產行業首席分析師陳聰指出，“保利物業應收款科目有所增長，如果經濟形勢走軟，部分單位和個人可能繼續拖欠，導致公司賬齡進一步拉長或壞賬損失的風險。”

以近期其他上市物企管理層在業績會上來看，如碧桂園服務員等部分同行物企管理層曾表示今年上半年出現了大業主在公建項目及城市服務項目的支付能力有所下降，即出現了款項回收延期或受阻的情況。

期內有關關聯方的應收款，則主要和車位代銷業務有關。2021年7月，保利物業與保利發展（600048）控股簽訂《車位租售業務代理服務框架協議》開展車位代銷業務，同時向后者支付30億元的保證金，根據合同約定將于2022年12月收回。

高額保證金也影響了保利物業的現金情況，財報顯示，截至2022年6月30日，保利物業現金及現金等價物約為52.24億元，較上一年同期減少26.7%，而與2021年年末的76.9億元相比已經減少約32.1%。

保利物業管理層在業績會上表示，車位代銷業務上半年實現的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息，該等車位銷售業務預計明年還會繼續開展，2023年預計也還會有相關保證金的支出。從單一項目延伸至全域服務

由于傳統住宅市場受到一定影響，公建物業漸成物企發展的一個重要方向。當前相關領域尚未形成傳統的頭部企業，也是物企增加收入與拓展賽道的一個選擇。

對于保利物業而言，近年來主要發力公建物業、城市服務方面。

半年報顯示，期內保利物業公共及其他物業的在管面積為2.76億平方米，同比增長18.23%；錄得營收9.35億元，同比增長41.83%。

不過，公建業態本身的單位面積營收以及利潤率并不高，保利物業公建業態面積占比高達52.7%，只提供了占總營收比例約23.6%的營業收入。可供比較的是，商業及寫字樓的在管面積占比僅有3.4%，卻提供了占總營收比例15.3%的營收收入。

截至2022年6月30日，保利物業新簽約公共及其他物業項目的單年合同金額約人民幣3.96億元，其中高校及教研物業、軌道及交通物業、城鎮景區三大核心業態的金額占比71.1%，重點拓展項目包括華中科技大學、長沙市軌道交通4號線及6號線、廣東城際線路、滕王閣景區、故宮博物院文保科技部等。

吳玉蘭指出，“作為持有最大的資產、管理最多空間和服務最多人的各級政府，在提升國家治理現代化和治理能力，提倡放管服等政策引導下，產生了比較大的服務需求，在此背景下，保利物業探索和構建了一套以政策為導向，以政府為主導，以企業為主體，以居民為服務對象，在指定范圍內承擔一些公共服務職能。”

在上述基礎上，保利物業開始探索從單一項目到全域服務的新模式。即以單個項目為原點，通過深耕、拓展，實現區域和業務的疊加，構建全域化服務。

比如，在浙江西塘鎮，保利物業服務的范圍已從西塘鎮走向嘉善縣，直至輻射覆蓋嘉興市，全線服務收入規模也從2016年的690萬元增長至2022年的1.5億余元。

以廣州塔景區項目為基礎，2022年保利物業在廣州海珠區拓展了包括國家級濕地公園、海珠湖濕地、海珠區文化廣電旅游局、海珠體育館在內的一批項目，涵蓋城鎮景區、產業園、行政辦公樓、軌道交通等多元業態，區域在管項目單年合同金額達2.7億元。

吳玉蘭認為，這個全域服務新模式的探索，對于政府而言，它覆蓋了以前管理的很多死角，提升了整個區域治理的精細化程度；對于物業企業而言，可以進一步提升服務能力，完善服務模式，也找到了確定性的增長空間和機會。對于行業而言，推動行業開辟了新的藍海和賽道，完善了整個產業發展模式和專業能力。