現(xiàn)代快報訊近日，不少市民發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)紅奶茶品牌“茶顏悅色”在位于南京新街口的IFCX購物中心LG層，悄然拉起了圍擋，現(xiàn)代快報記者了解到，店鋪預(yù)計今年8月中旬開業(yè)。“茶顏悅色”的江浙首店選址在了IFCX，而這里曾是東方福來德的經(jīng)營范圍。從最初的東方商城到后來的東方福來德，這座已經(jīng)經(jīng)歷了三次變革的商場，會抓住消費新潮流嗎？在競爭激烈的“中華第一商圈”新街口，誰又能玩轉(zhuǎn)消費新業(yè)態(tài)？

大牌紛紛撤出，“英國風(fēng)”水土不服

7月底，現(xiàn)代快報記者來到東方福來德實地探訪，圍擋內(nèi)正在裝修的是具有較高人氣的店鋪FILA。早些時候，盒馬生鮮的入駐也為東方福來德帶來了不少人氣，但今年2月份，這家新街口唯一的盒馬門店也關(guān)店了。

【資料圖】

東方福來德是英國的House of Fraser(HOF)進(jìn)入中國的首家旗艦店，是英國百貨零售業(yè)最負(fù)盛名的品牌之一。但隨著眾多品牌撤鋪，以及曾擁有較高人氣的Hamleys玩具旗艦店也逐漸縮水，加之德基廣場的迅速擴(kuò)張和崛起，在“中華第一商圈”激烈競爭中，東方福來德顯得“力不從心”。

“福來德的經(jīng)營理念也許在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下存在著一定的水土不服。”江蘇省規(guī)劃設(shè)計集團(tuán)城鄉(xiāng)院公司規(guī)劃一所所長、正高級城鄉(xiāng)規(guī)劃師葛大永表示，更重要是讓國外的運營思維與本土經(jīng)營環(huán)境有機(jī)結(jié)合，而不是完全復(fù)制，要順應(yīng)當(dāng)前國潮文化發(fā)展趨勢。

現(xiàn)代快報記者發(fā)現(xiàn)，東方福來德目前仍在營業(yè)的店鋪主要是美發(fā)沙龍、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)和部分餐飲店，可供購物的店鋪基本上集中在1層中庭和2層，但數(shù)量較少，這顯然與早期東方福來德中高端百貨的定位有一定差距。

新街口迎來新選手IFCX

2021年初，東方福來德迎來了的一位“新同事”IFCX。這是瑞安房地產(chǎn)從三胞集團(tuán)收購南京國際金融中心及其零售商場之后，新打造的商業(yè)中心。

現(xiàn)代快報記者發(fā)現(xiàn)，從新街口地鐵站可以直達(dá)IFCX的LG層入口，煥新后的LG層以小型餐飲店為主，近期陸續(xù)引進(jìn)了許多新潮品牌。4、5層以大型餐飲店為主，6層以上樓層則仍處于施工之中。

南京國際金融中心的一名前臺工作人員告訴記者：“瑞安剛剛?cè)腭v，所以很多地方還在修建中，預(yù)計今年10月份會開放更多店鋪。”據(jù)悉，購物中心的2、3層和1、4、5層的部分歸屬東方福來德，而LG層、4、5層的另一部分則由瑞安方面運營。

“我覺得這是瑞安剛剛收購之后的階段慣性，后面應(yīng)當(dāng)會慢慢改變這種‘不協(xié)調(diào)’。”葛大永表示，目前兩家共存的狀態(tài)有可能造成消費群體對商場定位的認(rèn)知偏差，影響消費粘性。

說起瑞安，上海新天地就出自其手，此次進(jìn)軍新街口將帶來新元素。記者的探訪也印證了這一點，從新街口地鐵5號口進(jìn)入IFCX后，左手邊便是一個免費開放的小型藝術(shù)展覽，營造了更加沉浸的逛街體驗。

葛大永表示，現(xiàn)在沉浸式、場景化的消費方式是線下商業(yè)的主流方向，“當(dāng)前產(chǎn)品消費的主戰(zhàn)場已經(jīng)轉(zhuǎn)移到線上，線下商業(yè)一定要賦予消費者不同的內(nèi)涵，比如社交、生活、甚至是購車的需求，這也是福來德未來可以努力的一個方向。”

東方商城頻繁易主，期待迎來轉(zhuǎn)機(jī)

“那時候還沒有德基，東方商城引進(jìn)了不少高端品牌。但是感覺經(jīng)營策略又不是很明確，沒有和金鷹區(qū)別開來。”曾在新街口上班的市民戴女士回憶道。

東方福來德的前身即東方商城，由南京新街口百貨商店股份有限公司和南京醫(yī)藥（600713）股份有限公司共同出資，購買南京國際金融中心1-6層裙樓組建而成，2001年開始營業(yè)，主打高檔時尚消費，在當(dāng)時的南京商界是一次開創(chuàng)性嘗試。

2011年，三胞集團(tuán)入股南京新百（600682），成為新百第一大股東，東方商城也成為了三胞的一份子。2014年，三胞集團(tuán)又斥巨資從李嘉誠名下的長江實業(yè)手中收購了南京國際金融中心。同年4月4日，由三胞控股的南京新百成功收購了英國歷史最悠久的百貨公司House of Fraser(HOF)公司。經(jīng)歷長達(dá)兩年的改造，HOF中國首家實體店選址在東方商城，易名“東方福來德購物中心”，并于2016年12月盛大開幕。

2018年6月，三胞集團(tuán)進(jìn)行了一系列的“瘦身計劃”，這也為瑞安的收購提供了契機(jī)。2021年2月3日，瑞安房地產(chǎn)有限公司與Grosvenor Asia Pacific Limited(“高富諾”)正式宣布，已透過雙方各持有50%股權(quán)的合資公司收購南京國際金融中心，開啟南京核心商務(wù)區(qū)地標(biāo)綜合體項目。

據(jù)瑞安房地產(chǎn)在收購時公布信息顯示，本次收購的物業(yè)總建筑面積為109,196平方米，包括一座45層高的甲級辦公大樓及一座7層高的零售商場，以及278個地下停車位。據(jù)記者探訪的結(jié)果來看，東方福來德和IFCX目前仍同享這一空間，但各自經(jīng)營和發(fā)展。

“福來德的頻繁易主并不一定是件壞事。”葛大永表示，新街口是在全國都極具影響力的商業(yè)中心，輻射的消費人群也非常廣泛，處在這種環(huán)境下，東方福來德的易主可以說是一種正向更迭的表現(xiàn)。

“德基那里以前也是經(jīng)歷了三四家的交替，最后被德基收購之后才終于穩(wěn)定下來。對于一個城市的核心地段，這其實相當(dāng)于一種‘倒逼機(jī)制’。”葛大永說，易主的經(jīng)歷可以讓商場找到更適合自己的定位，從而挖掘更多的商機(jī)。

“中華第一商圈”如何再躍升？

擁有百年發(fā)展歷史的新街口商圈，已經(jīng)逐漸形成了自己的競爭格局。

人們公認(rèn)的第一梯隊以“四大金剛”為主：德基廣場、中央商場（600280）新街口店、金鷹新街口店、南京新百中心店。第二梯隊主要是大洋百貨、艾尚天地、東方福來德、金輪新天地等。從某種程度上來講，新街口代表的就是很多大城市“一核多極”的商圈發(fā)展趨勢。“實力強(qiáng)勁的瑞安新天地一定會爭取入圍第一梯隊，要不然也不會選擇收購這里。”葛大永說。

那么，南京的商業(yè)中心新街口，如何成長為更具競爭力的商圈呢？

“新街口商圈的發(fā)展還有巨大的空間。”南京財經(jīng)大學(xué)黨委常委、副校長、教授張為付告訴記者，首先，各個商業(yè)主體要準(zhǔn)確把握未來商業(yè)發(fā)展趨勢，選擇合理的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)；其次，在經(jīng)營產(chǎn)品和對象上要錯位經(jīng)營，在合理競爭基礎(chǔ)上加強(qiáng)合作；第三，要打造新街口商圈網(wǎng)絡(luò)共享平臺，將實體和虛擬商業(yè)活動一體化；第四，要進(jìn)一步完善商圈發(fā)展制度環(huán)境，對接國際國內(nèi)其他商圈，實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)圈全域化。

葛大永亦認(rèn)為，從反映城市消費市場敏銳度和成熟度的"首店經(jīng)濟(jì)"來看，南京還是和杭州、廣州等城市有差距，缺乏時尚大牌的首秀，而首店正逐漸成為衡量城市商業(yè)活力的“新指標(biāo)”。

“新街口可以在保留城市煙火特色的基礎(chǔ)上，做好轉(zhuǎn)型升級，統(tǒng)籌好區(qū)域空間業(yè)態(tài)的錯位聯(lián)動，利用好區(qū)域地上地下空間的復(fù)合連通，彰顯六朝古都的現(xiàn)代魅力。”葛大永建議，運營商要時刻關(guān)注消費群體的偏好，不斷探索消費的附加值，結(jié)合南京都市圈的人群生態(tài)，做出整體最優(yōu)的動態(tài)調(diào)整。

現(xiàn)代快報+見習(xí)記者龍秋利記者熊平平