2016年9月25日下午，關于兩家房地產公司為爭奪房地產利益糾紛法學研討會在人民日報社舉辦。人民日報民生周刊雜志社《民生與法》對本期研討會進行了專題報道。與會多家中央媒體對該研討會現場全程參與。

　　一、案情回顧：

　　燕郊的誠越房地產開發商，開發了樓盤韓國城，即首爾甜城(后稱首爾國際村)。它當時的位置很偏僻，又不熟悉這國際范的樓盤怎么銷售，就找來一家房地產經紀公司，北京興和房地產經紀公司，誠越公司定了一個7100元的毛坯房價格，在這個價格之上的，興和經紀公司除負責精裝修外，樣板房，廣告，銷售全包。銷售收入除了開發商的7100元以外，全部收入歸興和公司，稅收各自認各自的，這兩家是實際上的合作伙伴。

　　興和公司是合作伙伴，除了銷售，還獨家擔起了策劃，設計，精裝修，廣告大戰略，樣板房等，投放約等于開發商的二分之一，有數百萬元的韓國明星的廣告費，數百萬元的精裝修樣板房，還有數百元的前期精裝修房，等等，銷售，管理，努力打造韓國版的首爾國際村，當時的投入就有1800多萬，樓盤就火了起來，價格噌噌地往上漲，一直攀升到12500元一平米以上。

　　這在當時很多樓盤賣不出去情況是個奇跡。首爾國際村地理位置實際很偏僻，距主要交通線有8公里，周邊根本沒有完整的配套設施，還有土地使用年限40年。針對這種情況興和公司接到項目以后，決定拿出大的戰略進行大投入才能改變狀況，才能大產出。因此在廣告方面，興和公司請了韓國明星，投資200多萬，樣板房方面，興和公司投入280萬，精裝修方面，還有設計方面都用韓國的風格來設計，裝修工程由韓國工程監理，還有很多材料都是韓國引進過來的。興和公司想實現韓國的品質品位內涵的產品，來拉動銷售。當時銷售前期投入費用很大，都是請的國際金融專家，還有設計師，金融專家美國請過來，設計師都是在韓國，銷售團隊領導級別都是韓國長期做這個行業最優秀的人員聘請過來。總共花了近2000萬元。

　　興和公司專門聘請韓國的演員張娜拉擔任首爾國際村的代言人，還在CCTV做了大量的宣傳，其次興和公司樣板間建設也投入了幾百萬，還有銷售人員的前期培訓，當時雇傭了銷售公司幫助銷售。預售的時候第一天達到600多個人預約，開發商看到這個狀況以后馬上不讓興和公司雇傭銷售人員銷售，他們銷售的樓盤銷售人員也有跟原先首爾也有重復的部分，但是他們下令這幫銷售人員馬上解除我們的合同，不然該付給他們的提成就不給了，所以提了條件，所以當時我們預約600人都是很多銷售人員來做的事情，當時所有燕郊代理銷售人員全部撤出。興和公司又重新在北京著手，重新做銷售計劃，種種狀況下當時興和公司樣板間出來以后，反應都非常好，在韓國人、中國的朝鮮族人當中已經反應非常好，所以很多人在排隊買興和公司的樓盤，40%左右都是韓國人和朝鮮族人購買。后來見到興和公司樣板間陸續開放以后，也使原有燕郊周邊很多住宅人員開始對我們這個項目極大關注。所以這個項目周邊雖然是8400，但是興和公司當時一開始價格就是11800，后來第二期均價12400。

　　開發商誠越公司原本見了7100元的毛坯房價格就很滿足，看見對方拉起了陣勢，采取大銷售，大策劃，精裝修，大廣告戰略，經過巨大投入，從而取得了較突出的經濟效益，于是就眼紅興和公司的巨大利益，開始扯皮，故意施加種種理由，抬高價格，竭力制造障礙，比如用自己的同一地段另外的樓盤降價銷售引誘購房者，采取不正當競爭，不給原告的客戶貸款或緩發貸款，通過一系列手段，終于逼走了北京興和經紀公司，于是獨享其巨額利潤，案件由此產生。

　　二、與會法學專家經過激烈探討形成了以下意見：

　　誠越公司有一系列根本違約，興和公司沒有違約動機與行為， 誠越公司承擔本合同違約的一切責任。

　　(一)誠越公司有15項根本違約：

　　(1)誠越房地產公司承諾，根據《補充協議書》一約定，甲乙雙方在交付甲方每平方米7100元毛坯房之后，設立裝潢保證金1300元每平米，設立專用賬戶，甲乙雙方共同預留印鑒，未經共同同意，任何一方不得私自支付共管款項。誠越公司獨占裝潢保證金，由一家獨管，構成違約侵權事項一。

　　誠越房地產公司，把合同規定了的裝潢保證金1300元一平方的共管賬戶變成一方獨管，把原告專門從事裝潢工程變成由被告誠越房地產公司霸占工程，實際上霸占了規模效益。原裝潢保證金1300元一平米，其在裝潢樣板間的時候已經足夠，(原告興和公司實現樣板間裝潢為一平米1280元)，在實現裝潢的批量規模效益后，其裝潢費用無疑將大大節約，每平米至少要便宜200元，以每平米200元計算，11萬平方米為2200多萬，這一部分的效益理應為原告所有。(2)誠越房地產公司提高裝潢工程造價，達到既占規模效益又要提高裝潢售價。

　　誠越房地產公司霸道地強行接手裝潢工程，霸占了興和公司的利益，他們借口費用不夠，要將裝潢費用擴大到1500元，而精裝修工程原來是由原告興和公司負責的，以每平米200元計算，11萬平方米為2200多萬。這構成違約事實二。

　　(3)尋找編造細枝末節等不構成的理由不按時支付原告報酬。

　　所謂“因興和公司沒有提供裝修施工圖紙而不能付款”是不能成為理由的。首先，興和公司確實向被告某負責人提供過相關施工圖紙等資料。其次，興和公司的裝修工作已經結束，期間提供圖紙是其必備條件，這再次證明提供過圖紙張。其三，施工圖紙的遞交即使真未遞交，由于符合裝修標準，所以裝修圖紙本來也不是付款的前提條件。被上訴方的行為構成違約事實三。

　　(4)購房合同都是誠越公司跟客戶方直接簽訂的，根據合同應該向興和公司支付多少，誠越公司是最清楚的。興和公司前期投入巨大，總數為2000萬左右，有賬可查，接下來其經濟情況捉襟見肘，雖經興和公司再三請求核實并計算2013年6月和7月的收益，但是誠越房地產公司就是以沒有核實這一點為理由拒付收入，這個無休無止的理由實無道理，構成違約事件四。

　　(5)最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見，第70條指出，一方當事人乘對方處于危難之機，為牟取不正當利益，迫使對方作出不真實的意思表示，嚴重損害對方利益的，可以認定為乘人之危。

　　誠越房地產公司一直逼迫興和公司重新談判合同，逼迫其接受誠越公司抬高毛坯房的價格的條件，并且是不答應就分文不付。在興和公司支付前期巨大的廣告費用、樣板房費用、精裝修工程費用、銷售費用與管理費用，經濟上處于非常虧空的境地，誠越公司要挾興和公司答應其不合理強加的條件，否則就不付款。

　　例如，誠越房地產公司通知興和公司要簽訂《補充協議書三》，乘人之危，將包銷價格從7100元一平提高到10000元以上，等等，構成違約事件五。

　　(6)從2013年8月16日左右始，誠越房地產公司又編造電算系統故障為由，拒絕與上訴方大量客戶簽訂認購協議和購房合同，構成違約事件六。

　　(7)誠越房地產公司沒有按時獲取預售許可證。因為合同期僅到2013年12月底，而且一開始就是非常好的銷售旺季，也是巨大的效益期，預售許可證的推遲獲得，構成違約條件七。

　　(8)誠越房地產公司要在從興和公司收益中扣除超過包銷價格的18%的綜合稅率。協議上沒有這一條，況且本來是誰收入就由誰納稅，這是規定也是國法，而誠越房地產公司居然要求興和公司去承擔額外的稅，稅率的18%的來源都講不明白，這純粹是為了霸占興和公司的經濟利益而設定，構成違約事件八。

　　(9)(有幾十人)已簽訂認購書并繳納定金的客戶，因誠越房地產公司原因未能及時簽訂商品房購買合同，誠越房地產公司既不同意簽訂合同又不退還定金，造成特別惡劣的影響，嚴重干擾興和的銷售，構成違約事件九。

　　(10)興和公司本可以自由雇用分銷商，分銷商下面有很多銷售經紀人，這些銷售經紀人是原告興和公司招收，其支出也是原告興和公司開支，與誠越公司沒有關系。

　　分銷商與興和公司簽訂了銷售代理協議，并讓其下面的銷售經紀人銷售興和項目，直到2013年4月27日登記在興和公司處的銷售經紀人曾超過1000人。但經誠越房地產公司威脅、阻止分銷商銷售上訴方項目，若分銷商銷售，將課處罰金4萬元并不予兌現已銷售部分相應的服務費。那些分銷迫于壓力，于2013年4月28日停止銷售興和公司項目，這減低了興和銷售進度(原計劃三個月內銷售完成);在興和公司與誠越公司的協議當中并無此項規定，構成違約事件十。

　　(11)誠越房地產公司運用自己的其他項目的銷售人員，竭力詆毀興和公司的銷售項目，不斷用電話騷擾已經簽訂認購書的興和公司客戶，引誘客戶購買自己負責項目的房屋。

　　他們告知客戶，首爾園·甜城一期E區二期即將開盤，比一期(原告包銷的項目為一期)價格便宜的多，大約為7500元到8200元之間，從而讓客戶等待、觀望，使原告失去了近百戶客戶。構成違約事件十一。

　　(12)興和公司按約定已在四號樓構筑了280萬元的樣板間，但誠越房地產公司要求原告在三號樓再構筑樣板間，而根據協議興和公司根本沒有這個義務。構成違約事件十二。

　　(13)誠越房地產公司盜用原告方的設計方案，在非興和公司銷售區的誠越公司其它樓盤構筑了樣板間。構成違約事件十三。

　　(14)誠越房地產公司在房地產按揭貸款時，對首爾甜村即國際村項目停止和緩放貸款，對自己的其它項目優先放貸款，損害原告利益，反正國際村項目價格已經升起來了，不給或緩給貸款，或者給有利條件讓消費才放棄原房，轉而購買首爾國際村二期(被告誠越房地產公司自己的樓盤)，聲稱價格要低一些。在興和公司法人代表與律師在場時，誠越房地產公司的營銷總監(對方連續更換營銷總監，僅三個多月就換了四任)當面給銀行打電話問“緩貸”是怎么回事時，銀行回答是“不是你們要緩放貸款的嗎”，構成“穿幫”的笑話，這構成違約事件十四。

　　(15)興和公司在銷售過程中，以興和公司的名義對客戶作出承諾，對購買房屋的客戶送空調、電視等，這些顯然由興和公司的自己負擔的籌碼，得到了眾多客戶的歡迎，有利于房屋的銷售，但誠越公司堅持不同意，構成違約事件的十五。

　　(二)誠越公司指控興和公司的理由完全不成立：

　　1、指控興和公司法定代表人身份姓名虛假，這與本案事實無關，已經被一審法院駁回。

　　2、誠越公司指控興和公司廣告超范圍的問題，要說明的事實是，興和公司打的廣告比后來誠越公司打的廣告要明顯遜色得多，應當判定不是事實。

　　3、誠越公司聲稱興和公司廣告中有不適當的承諾，經查是興和公司自己承擔一切責任的銷售的廣告：送冰箱、彩電等由興和公司的責任，與誠越公司無關。

　　4、誠越公司聲稱興和公司有收取客戶房款的行為，經查，是網絡宣傳商代為宣傳，費用多為1000元或2000元，是宣傳商的自己的收入，銷售時興和公司可按客戶的來源，予以一定的折扣，這一事件與興和公司無關。

　　(三)誠越公司在與興和公司糾紛中屬根本違約，應當賠償興和公司的全部損失，包括已經銷售的、尚未銷售的首爾國際村的房屋。賠償因糾紛導致的全部損失。本文來源：法制與社會雜志